国家发改委|田园综合体:解决土地和融资问题的新思路

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  2018年1月20日,《壹方城第17届中国特色小镇与田园综合体峰会》在杭州成功举办。乔润令主任(国家发改委 城镇中心副理事长、研究员、中国小城镇及城镇化研究专家)发表主题演讲【田园综合体:补救土地和融资问題的新思路 】

  以下是演讲内容:

  特色小镇:新的政策导向

  去年年底刚开始英语 英语 亲戚亲戚我们歌词 歌词 歌词 都 还可不可以 叫做特色小镇进入了下半程,但是 有但是 新的政策出来:

  一、特色小镇:乡村振兴战略的重要平台

  “十九大”提出一一有另三个白重要战略叫做“乡村振兴”,乡村振兴和特色小镇有有哪些关系?特色小镇是未来乡村振兴战略的重要平台,但是 现在国家正在制定乡村振兴战略的规划,国家发改委牵头,亲戚亲戚我们歌词 歌词 歌词 都 也算不算参与方之一,大约有几点未来的乡村振兴战略和特色小镇是深度1吻合的,特色小镇将还可不可以 分享乡村振兴战略的政策红利。

  第一,特色小镇挖掘农业的非传统功能。亲戚亲戚我们歌词 歌词 歌词 都 知道,亲戚亲戚我们歌词 歌词 歌词 都 以前农业也不补救亲戚亲戚我们歌词 歌词 歌词 都 的吃的问題,现在特色小镇非常重要的但是 也不农业的非生产性功能挖掘出来进行扩大、进行产业化、进行特色化。居住功能也好、文化功能也好、生态功能也好,这是特色小镇、田园综合体重要发展领域,也是乡村战略产业方面重要但是 。

  第二,三生融合,改变以往重经济、重GDP、重物质、轻文化、轻人文、轻以人为本另一一有另三个白本身发展态势,特别去年中央经济工作会议上提出,中国经济从高速增长转向高质量增长,有哪些时“高质量”?体现在城镇化、体现在乡村振兴、体现在小城镇方面,从重物质型态刚开始英语 英语 重文化、重生态、重人知、重生活,导向趋于稳定变化了。

  第三,特色小镇追求特色,包括产业、建筑、文化的特色,但是 亲戚亲戚我们歌词 歌词 歌词 都 以往500多年小城镇的发展有一一有另三个白非常不如人意的地方也不搞千镇一面,所以 特色问題是特色小镇特别突出的,下一步乡村振兴方面这些方面也是重要着眼点。

  第四,特色小镇、田园综合体有一一有另三个白最大的功能也不还可不可以 吸纳人才的下乡。“十九大”提出乡村振兴战略,上一任领导提出新农村,亲戚亲戚我们歌词 歌词 歌词 都 提出有关农村振兴战略不止这些一有另三个白,每一任还会搞一一有另三个白,但是 效果不尽如人意,为有哪些?其中一一有另三个白最关键的因素,再好的政策、再多的资金越来越人才根本不行。

  现在很有希望是随着特色小镇和田园综合体的兴起有两拨最重要的人才刚开始英语 英语 下乡:

  一是有文化、有资产、有情怀的企业家,包括在座的各位,光靠几个村干部振兴不了乡村,一定是这帮人;二是另一一有另三个白在农村的,我称之为“三高人群”,高质量的,现在考上大学回到农村的微乎其微,越来越人回去,高体能,完全外出打工了,农村还会老弱病残、妇女队,不但是 振兴乡村,少女心爆棚,农村的靓女、帅小伙完全进城。特色小镇和田园综合体,我认为最大的功能,给这两批人提供了一一有另三个白发展空间和新的平台,亲戚我们歌词 歌词 歌词 都 下到乡村,乡村振兴战略还会戏,要不然中央发几个文件还会管用。亲戚亲戚我们歌词 歌词 歌词 都 一定要关注特色小镇和田园综合体,这两帕累托图人从城里引到乡村创业创新,这但是 是乡村振兴战略最重要还可不可以 成功的关键。

  二、四部委:《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见文件》最新政策要点之一

  三部委发文一年多,中国特色小镇雨后春笋、星火燎原,取得了重大进展,也趋于稳定巨大问題,从三部委到四部委,财政部退出了,增加了国土和环保。这些文件去年采集的,几个突出的重点:

  第一,调整指导部门。所以 地方还在搞第三批怎样指导,这些人基本上不懂政策,越来越第三批,指导部门换了,另一一有另三个白三部委,现在纳入新型城镇化1一一有另三个白部委部级联席会议,主导部门国家发改委。

  第二,一一有另三个白“严防”:一是严防政府债务风险,文件当中特别警惕百分之百债务地方搞特色小镇,但是 它变成借债圈钱、增加投资的工具;二是严防房地产化,绝对不需要把特色小镇搞成另外一场房地产运动。

  第三,三个白“淡化”:淡化包罗万象、淡化行政审批、淡化数量要求。全国有四五千家,中央经济工作会议特别重要的信号也不从高速增长、数量规模转向高质量增长,要质量不需要数量,这是大的变化,要淡化政府包揽。

  三、四部委文件最新政策要点之二

  第一,相关土地政策基本上特色小镇但是 有限的新增建设用地,基本上用存量土地,存量土地再开发。

  第二,合理控制特色小镇的用地范围,这些但是 非常清晰的规定了,3平方公里左右,建设用地面积控制在1平方公里左右,搞旅游、体育、农业类特色小镇可适当放宽,但是 进入这些框架基本上按照这些框架来。

  第三,划定生态红线,现在生态要求日益加强,有两点:不需要挖山填水,也不要引入高污染、高能耗企业。

  四、特色小镇长沙会议:问題与新政策导向

  上个星期亲戚亲戚我们歌词 歌词 歌词 都 和新华社、长沙市政府开了一一有另三个白有关特色小镇规模非常大的会议,我把这次会议精神概括一下也不:

  第一,特色小镇两年多快速发展趋于稳定的问題,有有哪些问題非常特出。

  第二,怎样补救?下一步对策规划司负责人讲的非常清楚,国家发改委牵头统一规范严格控制建设数量,包括各个部委搞的,取回一次性命名,统一实施宽进严定动态淘汰的达标制度,这是开完人代会要实施的。过去的政策但是 停止了,这是最新的政策,希望亲戚亲戚我们歌词 歌词 歌词 都 深度1关注。

  城市资本下乡,有有哪些农村资源还可不可以 开发?

  内生型和外生型本身不同的特色六、利用集体建设用地建设特色小镇

  一、集体建设用地直接发展产业:四川双流港龙工业园的案例

  在集体土地上搞一一有另三个白产业园,建立好基础设施,所有外来的企业进来完全是租赁,不卖,要的也不这些平台,要长久盈利,外来企业也高兴,但是 厂房成本降低到最低,这是全国最好的一一有另三个白案例。

  这些企业家姓黄,另一一有另三个白是房地产老板,转型做这些,利用农村建设用地发展工业项目综合体,形成特色小镇的产业基础,政策越来越障碍,但是 关键是但是和农村集体经济组织良好战略战略合作。农村的空置的空心村和集体建设用地所以 。

  二、案例:利用废弃的集体建设用地空心村建设特色小镇

  空心村人太好空置,但是 土地是集体建设用地,但是 成本非常低。黄岩区案例我不说了,这是内生性的。洋家乐怎样利用的土地?也不空心村再改造,有有哪些投入?土地几乎一分钱不花,玩的也不原生态,就不增加人工的建筑,就恢复自然。

  裸心谷,整个莫干山的洋家乐几乎500%-500%在空心村的基础上做的,这是非常成功的案例。比如说山西,山西有50000多个高山之巅的空心村,小村落,建筑非常好,有但是 是明清的。郭亮村但是 被企业进驻,山巅有一块村,另一一有另三个白越来越路养猪非要超过68斤,但是 背不下来,那里有几户结了婚,剩下光棍一大堆,年轻的生产队长永远不敢下山开会,留下四十岁的女人 很危险,和我讲十几年越来越下山开会了,要开带着四十岁的女人 同去走。所以 ,村庄越封闭保存的效果越好,现在年轻人要的也不这些效果,越是探险越要去,但是 发展成高山民宿,这些东西越来越妙招 模仿,是高山之巅建立的,有有哪些东西还会非常待开发的宝物,我到山西看到所以 村还会空的,所以 盯住空心村。

  空心村发展特色小镇的优势,我再给亲戚亲戚我们歌词 歌词 歌词 都 概括一下,现成的、心智心智心智心智旺盛期期是什么期图片 图片 的建设用地可供提供,前两年有搞笑的话叫做基础设施上山、农民下山,另一一有另三个白你进去还会最好的但是 吗,但是 空心村的布局原汁原味,非常适合做原生态的特色,有一一有另三个白问題是交通不便、位置偏远,有的地方环境比较差,有利必有弊。

  政策工具,亲戚亲戚我们歌词 歌词 歌词 都 记住一一有另三个白政策,也不城乡建设用地增减挂钩,这些政策是现在最有含金量的政策,但是 十多年了,亲戚亲戚我们歌词 歌词 歌词 都 看别的部委鼓励这些、鼓励那个,越来越用,你看主管部门,你看国土资源不为啥么说,他说话是算数的,剩下说话不算数。有但是 亲戚亲戚我们歌词 歌词 歌词 都 要把这些东西搞的熟但是 。

  三、新政策:改革政府单一供地模式:利用集体建设用地直接建设租赁住房

  这是从去年到今年,上个星期国土部长说的,改变由政府单一供地模式,主也不推进这些方面,农民集体建设用地直接供地。中央有文件,国土部有文件,但是 亲戚亲戚我们歌词 歌词 歌词 都 看看特点。

  集体土地上建设住房不走招拍挂、不需要转化成国有用地、不需要缴纳土地出让金,但是 受到严格限制。

  但是 集体土地抵押贷款趋于稳定政策限制,无法融资。项目资产证券化难度大,建成后依靠出租,取回投资慢。开发主体目前政策规定是集体经济组织,这些集体经济组织,除了北上广、长三角、珠三角集体经济组织有一定实力之外,东西部比较差,但是 给亲戚亲戚我们歌词 歌词 歌词 都 提供了但是 ,建议亲戚亲戚我们歌词 歌词 歌词 都 和集体经济组织战略战略合作同去开发。

  但是 它还会招拍挂,政府越来越拿到钱,但是 公共服务谁来掏钱做?地方政府有钱但是做还可不可以 ,越来越钱还会问題。

  四、案例:利用集体建设用地补救特色小镇用地——北京创客小镇

  最大优势是,在北京越来越缺地、价格越来越之高的情况表下搞土地,成本很低,做成了,效果非常好。创客小镇的开发模式但是 是未来集体土地和集体经济组织战略战略合作开发的典型案例。

  五、问題探讨:小产权房的未来

  这里趋于稳定巨大的政策空间和商机,小产权房是在集体建设用地上开发并出售的房地产项目,越来越走招拍挂路子、越来越缴纳土地出让金、不符合规划、非要抵押贷款、无房产证、无公共服务配套,新政策集体建设用地还可不可以 建住房,小产权与大产权房差别大幅度缩小,一一有另三个白还可不可以 交易,一一有另三个白非要租赁。

  面临新旧小产权房怎样协调,旧小产权房非要租赁非要买卖合法吗?新集体建设用地建设的租赁住房,怎样补救产权、抵押贷款、公共服务配套问題?关于小产权房政策还不清晰,这些一有另三个白东西差别大幅度的缩小,政策差别非常小,下一步怎样有待观察。

  注:本次峰会是由北京壹方城智汇科技,清大文产(北京)规划设计研究院同去主办

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  2月4-5日,相约杭州《2018乡村振兴战略下特色小镇与田园综合体项目实操高端研讨会》

  开启属于您的小镇与田园乡村之旅,"政策+理论+实践+资源+研讨"补救您所有的困惑与犹疑!

  会议时间:2018年2月4日—5日

  会议地点:浙江—杭州

  参会对象:政府机关、开发商、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核心高管参加(5000人规模)

  主办单位:北京壹方城智汇科技有限公司、清大文产规划设计研究院

  峰会主题板块

  第一板块:特色小镇与田园综合体产业政策、创建实践解读及开发性金融政策解读(中国特色小镇建设与规划设计研究院执行院长—陈安华;国开行信贷局原局长—袁英华)

  第二板块:特色小镇与田园综合体 运营模式创新及实践(清大文产(北京)规划设计研究院院长—李季;蓝城集团执行总裁—傅林江)

  第三版块:欢迎晚宴+创新IP项目资源链接会(圆桌对话、项目路演、商务洽谈战略战略合作、引荐交流)

  第四版块:特色小镇与田园综合体土地政策及实践案例解读、答疑(国家发改委城镇中心原副主任—乔润令;鲁家村党委书记—朱仁斌)

  第五板块:特色小镇与田园综合体一站式开发运营模式解读及投融资创新实践 (中国投资咨询有限责任公司—谭志国;同路集团—陈高峰)

  第六板块:特色小镇、田园综合体创新项目路演、专家点评及问诊(范例:产业超级IP持续增加中……)

  主办方电话:毛老师:15101183407(手机即微信号,微信咨询请编辑“ 咨询峰会”)

  备注:本峰会针对参会学员有审核标准,会收取一定费用,请知悉.